Le principe des résidences gérées est simple : vous achetez un bien meublé au sein d’une résidence spécialisée et vous signez un bail commercial avec un gestionnaire professionnel qui se charge de louer et gérer le bien pour vous. C’est un investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) souvent mis en avant pour sa fiscalité avantageuse et sa gestion déléguée. Mais est-ce vraiment un bon investissement locatif ou risquerez-vous de le regretter ?
Est-ce que la résidence gérée correspond à votre profil d’investisseur ?
Les résidences gérées présentées sur https://www.revenupierre.com/annuaire-des-residences-gerees-lmnp s’adressent à des investisseurs prudents, prêts à faire un travail de due diligence (emplacement, exploitant) avant de se lancer. Ce type d’investissement vous convient si :
Vous cherchez la simplicité
Ce placement « clés en main » convient à ceux qui souhaitent déléguer la gestion au maximum. Vous confiez à l’exploitant toutes les tâches fastidieuses (recherche et gestion des locataires, états des lieux, réparations courantes). Vous profitez ainsi de revenus sans les soucis de la location classique.
Vous voulez optimiser la fiscalité
Le statut LMNP offre des avantages fiscaux non négligeables. Vos loyers peuvent être peu ou pas imposés grâce à l’amortissement comptable du bien, ou grâce au régime micro-BIC à abattement 50%. En clair, les revenus tirés d’une résidence gérée subissent généralement très peu d’impôts, ce qui améliore la rentabilité nette.
Vous êtes patient (investissement long terme)
L’investissement en résidence gérée n’est pas un schéma d’enrichissement rapide. Il faut envisager une durée de détention longue (au moins la durée initiale du bail commercial, souvent 9 ans, et idéalement davantage) pour amortir les frais et profiter pleinement des avantages fiscaux. Ce placement convient donc à un investisseur capable d’immobiliser son capital sur le long terme et de percevoir des revenus réguliers sans objectif de revente rapide.
Vous êtes prudent et sélectif
La clé du succès réside en grande partie dans le choix du gestionnaire. Si vous êtes du genre à bien vérifier la solidité financière et la réputation du gestionnaire avant d’investir, c’est un bon point. En effet, vous dépendez de lui pour toucher vos loyers. Un exploitant fiable et expérimenté diminue les risques, tandis qu’un gestionnaire fragile peut mettre l’investissement en péril.
Pourquoi investir dans des résidences gérées ?
Les avantages d’un investissement dans une résidence gérée expliquent pourquoi de nombreux conseillers en gestion de patrimoine le recommandent aux particuliers.
Des loyers réguliers et sécurisés
Vous bénéficiez de loyers garantis par un bail commercial de longue durée. Contrairement à une location classique, le locataire ici est le gestionnaire lui-même, qui s’engage à vous payer un loyer fixe, généralement indexé, même en cas de vacance de l’appartement. Ce mécanisme apporte une grande sécurité de revenus.
Des avantages fiscaux attractifs
La fiscalité est l’un des gros atouts du statut LMNP en résidence de services. Vous pouvez amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit votre revenu imposable. Concrètement, les loyers perçus ne sont peu, voire pas du tout, imposés pendant de nombreuses années. De plus, si la résidence propose les services para-hôteliers (accueil, ménage, petit-déjeuner, linge), vous récupérez la TVA (20%) sur le prix d’achat du bien neuf, ce qui équivaut à une remise immédiate.
Une gestion simplifiée
Vous signez un bail commercial (souvent 9 ans fermes ou plus) avec un opérateur professionnel qui prend tout en charge au quotidien : recherche des occupants (étudiants, touristes, seniors, etc.), perception des loyers, entretien courant des logements, etc. Vous n’avez pas d’appel de loyers à faire ni de congés à gérer.
Une accessibilité à partir de petits budgets
Contrairement à l’achat d’un appartement classique dans une grande ville, les résidences gérées sont accessibles avec un budget modéré. Par exemple, les studios en résidence étudiante sont parmi les plus abordables, avec des prix d’environ 60 000 € à 90 000 € pour une unité. Certains lots (chambres en résidences étudiantes ou de tourisme) peuvent même débuter autour de 50 000 € HT. Ainsi, un investisseur débutant ou avec une épargne limitée peut accéder à l’immobilier locatif meublé avec un ticket d’entrée réduit.
Dans quels types de résidences gérées investir ?
Le terme résidence gérée recouvre en réalité diverses catégories de résidences avec services, chacune ayant ses spécificités, ses avantages et ses points de vigilance.
Privilégiez une résidence étudiante pour débuter avec un petit budget
Les résidences étudiantes sont les plus abordables : le prix d’un studio étudiant meublé se situe typiquement entre 60 000 et 90 000 €, ce qui permet de démarrer avec un petit budget.
D’autre part, le marché est très porteur : le nombre d’étudiants ne cesse d’augmenter et le logement étudiant est en pénurie chronique en France.
Enfin, qui dit forte rotation des étudiants dit également peu de risque de loyers impayés.
Même si la demande étudiante est massive, il faut bien sélectionner l’emplacement. Une résidence trop éloignée des campus ou dans une ville universitaire secondaire pourrait subir des vacances estivales prolongées ou des difficultés à se remplir à chaque rentrée. Vérifiez également la qualité des services offerts, car les étudiants y sont sensibles.
Misez sur une résidence senior pour un investissement à long terme
La part des plus de 65 ans atteindra 22,3% de la population dès 2030, créant un besoin immense en logements adaptés. Autre avantage : les baux commerciaux en résidences seniors sont souvent conclus sur des durées comprises entre 9 ans et 11 ans.
Le principal frein des résidences seniors, c’est le budget d’acquisition élevé. Par ailleurs, la réussite dépendra beaucoup de l’emplacement : les résidences seniors fonctionnent bien dans les villes où le cadre de vie plaît aux retraités et où les infrastructures médicales et de services sont présentes.
Visez les résidences de tourisme ou d’affaires si vous maitrisez les risques
Les résidences de tourisme et les résidences d’affaires sont plus lucratives, mais aussi plus volatiles. Le principal attrait de ces résidences est la rentabilité affichée souvent supérieure à la moyenne. En effet, dans les zones touristiques prisées ou les grandes métropoles, ces établissements affichent des taux de remplissage importants et appliquent des loyers élevés, parfois au-delà de 5% de rendement brut selon l’emplacement. Par ailleurs, vous bénéficiez de la récupération de TVA et de la gestion intégralement prise en charge, ce qui vous apporte une source de revenus passive et défiscalisée.
La contrepartie d’un fort rendement potentiel, c’est une dépendance aux aléas du tourisme et de l’économie. Enfin, la revente d’une résidence de tourisme peut être plus complexe si le marché local s’essouffle ou si le bail arrive en fin de course.
Optez pour l’EHPAD pour sécuriser vos revenus
En matière d’investissement locatif géré, l’EHPAD est souvent considéré comme le segment le plus sécurisé sur le long terme. La raison principale est la demande structurelle énorme : le grand âge progresse et les besoins en maisons de retraite médicalisées augmentent de 2,5% par an en France d’après la DREES.
Malgré son image de valeur sûre, le secteur des EHPAD n’est pas sans risques. Le principal danger est la dépendance vis-à-vis du gestionnaire : ce sont souvent de grands groupes privés qui gèrent des dizaines d’établissements. Si l’un de ces groupes rencontre des difficultés financières, cela peut se répercuter sur votre investissement.
Investir dans les résidences gérées : est-ce sans risques ?
Après avoir passé en revue les avantages, abordons l’envers du décor : quels sont les risques associés aux résidences gérées ?
La dépendance au gestionnaire
En tant que propriétaire bailleur, vous dépendez entièrement de la santé financière du gestionnaire de la résidence. En cas de faillite ou de défaillance grave de l’exploitant, les conséquences seraient directes : plus de loyers versés, un bien immobilisé dans une résidence potentiellement en difficulté, et aucune garantie de retrouver un gestionnaire repreneur rapidement. Même hors faillite, un gestionnaire peut être défaillant en n’entretenant pas correctement la résidence, ce qui dévalue votre patrimoine à long terme.
Une revente parfois compliquée
La liquidité d’un investissement en résidence gérée est plus faible que celle d’un appartement classique. D’une part, vous ne revendrez qu’à quelqu’un cherchant le même type de placement, rarement à un occupant. D’autre part, la valeur de revente peut être impactée par la réputation de la résidence et la qualité du bail en cours. Si le gestionnaire rencontre des difficultés ou si le rendement locatif baisse, la valeur de votre bien peut chuter. De plus, un bien acheté neuf en résidence services, après quelques années, passe du statut neuf à ancien, perdant la prime du neuf incluse dans le prix d’origine.
Des loyers plafonnés par le contrat
Dans les résidences gérées, le loyer que vous percevez n’évolue pas librement avec le marché locatif : il est défini par le bail commercial. Souvent, ce bail prévoit une indexation annuelle limitée sur l’indice ILAT ou ICC, et pas de réévaluation au prix du marché avant une échéance donnée. Surtout, il faut avoir en tête qu’en bail commercial, le locataire-exploitant dispose d’un droit de renouvellement ou de révision du loyer à la valeur locative du marché à certaines périodes.
Un risque de vacance globale
Si la résidence dans son ensemble peine à attirer sa clientèle cible, c’est la viabilité du projet qui est menacée. Ce risque de vacance locative globale est en quelque sorte sous-jacent au risque « dépendance au gestionnaire » : il en est souvent la cause (un gestionnaire ne fait défaut que si la résidence n’est pas assez rentable, donc pas assez occupée). Pour l’investisseur, c’est un danger plus difficile à appréhender, car il dépend de facteurs macro (démographie, marché local, contexte économique, concurrence). La vacance chronique d’une résidence gérée entraînera quasi inévitablement une renégociation des loyers ou un changement d’opérateur dans des conditions défavorables au propriétaire.
Conseils pour mieux investir et réduire les risques
Voici quelques conseils à appliquer si vous envisagez d’investir en résidences gérées LMNP.
Étudiez minutieusement le bail commercial
Le bail commercial est le contrat qui vous lie au gestionnaire, il fixe vos droits et obligations mutuelles. Avant de signer, lisez-le en détail (idéalement avec un conseil juridique).
- Vérifiez la durée ferme du bail : plus c’est long, mieux c’est.
- Regardez les conditions de renouvellement et de sortie.
- Intéressez-vous à la clause de rendement s’il y en a une, et surtout aux modalités d’indexation des loyers. Privilégiez un bail indexé annuellement sur un indice solide.
- Notez aussi qui supporte quelles charges pour être sûr que le loyer que vous touchez est net de charges.
- Enfin, examinez les conditions de renouvellement ou de résiliation.
Analysez l’emplacement avec soin
Choisissez des zones où la demande locative est structurellement forte pour le type de résidence envisagé. N’hésitez pas à étudier le marché local : taux de remplissage des résidences existantes, concurrence à venir, besoins non couverts, etc. Une petite étude de marché en amont peut vous éviter d’investir dans une résidence certes neuve et bien commercialisée, mais mal placée et boudée par la clientèle cible.
Rappelez-vous que le succès de votre investissement reposera en grande partie sur le taux d’occupation du bien : il faut donc qu’il soit dans la bonne ville, au bon endroit pour son public.
Renseignez-vous sur le gestionnaire
Le gestionnaire est la pierre angulaire de la réussite. Intéressez-vous à son expérience : depuis combien de temps gère-t-il des résidences ? Combien en exploite-t-il et dans quel domaine ? Consultez les données financières si elles sont disponibles.
Repérez aussi les avis ou témoignages d’autres investisseurs.
Vérifiez la solidité financière du gestionnaire. N’hésitez pas à demander quel est son taux de renouvellement de bail, ou s’il a déjà eu des procédures judiciaires avec des propriétaires.
Par ailleurs, rencontrez-le. Si possible, visitez d’autres résidences qu’il gère pour évaluer l’état des lieux
Projetez-vous sur le long terme
Idéalement, préparez-vous à garder le bien au moins 9 ans, voire bien au-delà pour profiter des amortissements fiscaux et de l’appréciation éventuelle de l’immobilier. Pensez votre investissement comme une source de revenus complémentaires réguliers plus que comme un coup spéculatif. D’ailleurs, si vous anticipez que vous pourriez vouloir revendre vite ou utiliser le bien vous-même à terme, il vaut peut-être mieux revoir votre projet.
